Şerif Varlı: “Demokratik yatırım için güçlü denetim, gerçek şeffaflık şart!”
Türkiye’de emlak piyasasında alışılmadık bir değişim rüzgârı esiyor. Gayrimenkul yatırımı artık sadece "tapulu mülk"le sınırlı değil; borsada işlem görebilen gayrimenkul sertifikalarıyla birlikte konut, bir finansal ürün gibi alınıp satılabilir hale geldi. Peki bu yeni model gerçekten yatırım dünyasında bir paradigma değişimi mi, yoksa yüksek riskli bir deney mi?
Vartur Emlak CEO’su Şerif Varlı, bu gelişmeyi umut verici ama dikkatle izlenmesi gereken bir süreç olarak değerlendiriyor. Varlı'ya göre bu sistem küçük yatırımcı için tarihi bir fırsat yaratabilir. Ancak şeffaflık ve güçlü regülasyonlar olmadan, hayal kırıklığına dönüşmesi işten bile değil.
Parçalanmış Mülkiyetle Yeni Bir Ekonomi Modeli
Gayrimenkul sertifikaları, büyük projelerdeki dairelerin küçük paylara bölünüp Borsa İstanbul’da işlem görmesini sağlıyor. Bu model, klasik mülkiyet anlayışının dışına çıkarak, yatırımcılara küçük bütçelerle büyük projelere ortak olma imkânı sunuyor.
Ancak bu aynı zamanda mülkiyetin soyutlaşması anlamına da geliyor. Yani, aldığınız sertifikayla bir eve değil, o eve dair bir yatırıma sahip oluyorsunuz. Bu durum, barınma hakkı ile yatırım aracı arasındaki sınırların bulanıklaşmasına da yol açabilir.
"Yatırımda Demokrasi" Gerçekleşir mi?
Varlı, sistemin “yatırımı demokratikleştirdiği” görüşünde:
“Artık sadece varlıklı kesimler değil, dar ve orta gelir grubu da gayrimenkul yatırımına katılabilir. Bu çok önemli bir adım.”
Ancak bu umut verici tablo, bazı şartlara bağlı:
Riskler Azımsanmayacak Kadar Ciddi
Sistemin sunduğu avantajlar kadar, göz ardı edilemeyecek riskleri de bulunuyor. Varlı, bu noktada açık uyarılarda bulunuyor:
Manipülasyon riski: Sertifikaların fiyatı, gayrimenkulün gerçek değerinden uzaklaşabilir. Yatırımcı belirsizliği: Tapuya ulaşamayan yatırımcılar için “nasıl bir getiri sağlanacağı” sorusu hâlâ net değil. Fiziksel mülkiyet duygusunun kaybı: Sertifikalar somut bir yaşam alanı değil, soyut bir yatırım aracı.
Geliştiriciler İçin Nakit, Yatırımcı İçin Güven Sorunu
Sertifika sisteminin geliştiricilere sunduğu avantajlar dikkat çekici:
Erken aşamada finansman, banka kredisi bağımlılığının azalması ve projelere olan talebin öngörülmesi… Ancak yatırımcı açısından sistem hâlâ gri alanlarla dolu.
Varlı, bu boşlukların ancak etkili regülasyonlarla giderilebileceğini söylüyor.
“Geri alım, değerleme, ikincil piyasa gibi konularda net çerçeveler çizilmeden güven inşa edilemez.”
Bir Sosyal Konut Politikası Aracı Olabilir mi?
Eğer bu sistem doğru yönlendirilirse, yalnızca yatırımcıları değil, barınma ihtiyacı olan dar gelirli grupları da ilgilendirebilir. Sertifika birikimiyle konut sahibi olma modeli, geleceğin sosyal konut politikalarına entegre edilebilir.
Ancak aksi senaryoda, bu araç sadece spekülatif kazanç peşindeki aktörlerin oyun alanına dönüşebilir.
Türkiye Modeli: Hibrit, Cesur ama Kırılgan
ABD ve Almanya gibi ülkelerde benzer sistemler REIT (Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı) ya da token bazlı uygulamalarla sürüyor. Türkiye ise projeye özel sertifikaların doğrudan borsaya açılmasıyla farklı bir yol izliyor. Bu durum hem cesur bir adım hem de dikkatli olunması gereken bir denge oyunu anlamına geliyor.
PARADİGMA DEĞİŞİMİ Mİ, RİSKLİ BİR GEÇİŞ Mİ?
Gayrimenkul sertifikaları, kuşkusuz Türkiye’de yatırım anlayışını dönüştürebilecek potansiyele sahip. Ancak bu potansiyel, güçlü denetim ve yatırımcının korunmasıyla mümkün olabilir. Aksi halde, bu model "yeni nesil tapu" değil, "yeni nesil hayal kırıklığı" haline gelebilir.
